A revisão de aluguel visa eliminar discrepâncias entre o valor de mercado e o pago pelo inquilino. A ação revisional é um direito que cabe tanto ao locador quanto ao locatário e, conforme os interesses de cada um, pode requerer o aumento ou a redução do aluguel.
Também é necessário observar a Lei do Inquilinato, que estabelece as regras dos contratos de locação de imóveis comerciais e residenciais.
A seguir, explicaremos melhor o que é e como solicitar a ação revisional de aluguel. Acompanhe!
O que é e quando solicitar a revisão de aluguel?
Em períodos nos quais a inflação brasileira está fora de controle, a ação revisional de aluguel se torna mais comum, uma vez que os locatários se veem obrigados a acionar a justiça para arcar com valores altos demais.
A revisão do aluguel tem o objetivo de corrigir eventuais discrepâncias no valor pago mensalmente e restabelecer o equilíbrio econômico do acordo através da conferência de contrato de aluguel.
Ela pode ser realizada por acordo entre o inquilino e o proprietário ou por meio de uma ação judicial, ajuizada pela parte que se sente lesada. Para ajuizar a ação, é necessário observar:
→ Valor do aluguel: cujo valor esteja muito inferior ou muito superior aos praticados pelo mercado;
→ Contratos de locação: que já tenham mais de três anos ou que tenham sido revisados a mais de três anos.
É necessária a participação do fiador na demanda judicial, uma vez que ele também tem responsabilidade no contrato de locação.
Quando o valor do aluguel se torna injusto para as partes?
O valor do aluguel pode se tornar injusto para as partes envolvidas quando não reflete mais a realidade do mercado ou as condições econômicas atuais.
Se o preço pago pelo inquilino é desproporcional ao valor de mercado dos imóveis similares na região ou não acompanha adequadamente as flutuações econômicas, ele pode gerar insatisfação tanto para locatários quanto para proprietários.
Além disso, o aluguel pode se tornar oneroso ao inquilino em outros casos, por exemplo, quando o proprietário se recusa a reparar o imóvel. Nesse caso, além do valor do aluguel, o inquilino tem que arcar com os reparos, que podem inviabilizar a sua permanência.
Nessa situação, o inquilino pode solicitar a revisão de aluguel para evitar pagar valores acima da sua realidade financeira.
É importante que ambos os lados estejam atentos a essas discrepâncias e abertos ao diálogo para ajustar o contrato de forma justa e equilibrada.
Assim, é possível garantir que a moradia continue sendo uma experiência positiva e sem preocupações desnecessárias. Ou, em último caso, é possível recorrer a uma ação revisional.
Contrato oneroso ao proprietário
Imagine que um imóvel seja alugado para um comerciante local. Passado algum tempo, a região que abriga a loja passa a contar com uma universidade e uma academia, aumentando o fluxo de pessoas no espaço e, consequentemente, as vendas.
Entretanto, o aluguel firmado anteriormente não previu esse novo cenário. Assim, o proprietário pode requerer a revisão do contrato de modo a ajustá-lo à valorização no mercado.
Como comprovar o valor do imóvel?
Para comprovar o preço médio de um apartamento em determinada região, é necessário realizar uma perícia. Após a análise das provas técnicas, o autor poderá requerer que o juiz arbitre um valor provisório que deverá ser pago durante o curso do processo.
No caso de imóveis comerciais, a revisão de aluguel deve refletir tanto as benfeitorias e acréscimos realizados pelo proprietário quanto as feitas pelo inquilino, uma vez que elas têm o objetivo de valorizar o imóvel.
Diferença entre reajuste e revisão do aluguel
O reajuste do aluguel é previsto na Lei do Inquilinato e obedece aos índices previstos no mercado imobiliário. Normalmente, são utilizados o IGP-M (Índice Geral de Preços do Mercado) ou o IPCA (Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo).
O IGP-M tem o objetivo de eliminar as perdas decorrentes da inflação, enquanto o IPCA calcula a inflação acumulada nos últimos 12 meses.
O índice utilizado é aquele que consta no contrato de aluguel, o qual incide sobre o valor pago na data de aniversário do contrato, de forma automática.
Por outro lado, a revisão de aluguel é o instrumento utilizado para adequar o aluguel aos valores praticados pelo mercado. A revisão, no entanto, não é automática e requer ação judicial ou um acordo entre as partes.
Após a revisão, é necessário elaborar um novo contrato?
A revisão extrajudicial dispensa um novo contrato de um apartamento em condomínio. No entanto, é necessário fazer um termo aditivo no qual inquilino, proprietário e fiadores concordam com o novo valor do aluguel.
Vale observar que a revisão e o reajuste devem observar os limites impostos pela Lei do Inquilinato e pelo contrato de aluguel. Além disso, as partes devem conhecer seus direitos e deveres, evitando conflitos e problemas quando é necessário alterar os valores.
O que é Lei do Inquilinato?
A Lei do Inquilinato estabelece as regras que ditam a locação de imóveis urbanos, comerciais e residenciais. Assim, antes de assinar o contrato, as partes devem analisar se o documento foi elaborado de acordo com esse ditame legal.
Quais são os direitos do inquilino de acordo com a Lei do Inquilinato?
O imóvel deve estar em perfeitas condições de uso desde o início da locação. Em geral, o responsável imobiliário realiza uma vistoria de entrada, que analisa os aspectos gerais do imóvel.
Ao final do contrato, o imóvel deve ser entregue nas mesmas condições observadas no início do contrato.
Além disso, o inquilino tem o direito de permanecer no imóvel durante o prazo estipulado no contrato de locação, ou seja, o proprietário não pode reaver o imóvel antes do prazo estipulado.
Porém, o locatário pode desocupar o imóvel antes do término do contrato mediante o pagamento de multa ou por determinação judicial.
E o contrato de locação, o que é?
O contrato de locação formaliza o acordo firmado entre o locatário e o locador, permitindo o uso do imóvel por um determinado período e definindo o valor do aluguel a ser pago mensalmente.
Por que a revisão de aluguel é um processo importante?
A revisão de aluguel tem o objetivo de restaurar o equilíbrio financeiro do contrato de aluguel, equilibrando o valor com os praticados pelo mercado.
O processo, portanto, evita que o proprietário sofra prejuízos ou que o inquilino arque com valores que causem problemas financeiros.
Problemas com sua revisão de aluguel?
Como você viu, a revisão de aluguel pode ser um processo burocrático e, por vezes, bastante demorado.
Por isso, ao invés de enfrentar dificuldades para negociar com o proprietário ou ter que aguardar a decisão da ação judicial para pagar um valor justo de aluguel, que tal considerar novas opções?
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