Vai alugar um imóvel? Então, você precisa conhecer os direitos do inquilino. Saber mais sobre esse assunto irá te ajudar a evitar problemas futuros e também garantir que todos os envolvidos possam ficar atentos às regras que devem ser observadas no período de duração do contrato de locação.
É a Lei do Inquilinato que regulamenta o mercado de locações e estabelece as regras que devem ser seguidas na elaboração do contrato. Essa legislação tem muitos pontos, por isso, é comum que surjam algumas dúvidas sobre o assunto.
Para te ajudar, vamos explicar melhor quais são os direitos do inquilino!
Quais são as leis que protegem o inquilino?
A Lei Federal Nº 8.245, de 1991, também conhecida como Lei do Inquilinato, estabelece os direitos e deveres dos proprietários e dos inquilinos. Ou seja, a legislação estabelece as regras que regem os contratos de locação de imóveis residenciais e comerciais urbanos no Brasil.
Essa legislação passou por alterações ao longo dos anos, visando aprimorar as diretrizes e procedimentos de locação.
Em 2009, por exemplo, a Lei Nº 12.112 reduziu o prazo para o inquilino deixar o imóvel. Já em 2016, as regras relacionadas ao despejo foram modificadas por causa de mudanças no Código de Processo Civil.
Mas por que é importante conhecer a Lei? Um inquilino bem informado se sente mais seguro durante todo o processo de locação, porque saberá, exatamente, quais as regras que deverão estar no contrato.
Quais são os direitos do inquilino?
Como dito anteriormente, a lei permeia todos os detalhes do processo de locação de imóveis. Entretanto, reunimos a seguir alguns dos principais direitos do inquilino, que você não pode deixar de saber se está procurando um imóvel:
Receber o imóvel em perfeitas condições de uso
O locatário precisa receber as chaves de um imóvel pronto para morar. As condições da propriedade são detalhadas na vistoria, que aponta possíveis problemas e os reparos necessários. O laudo também precisa ter a descrição do imóvel e fotos de cada ponto analisado.
É importante que o inquilino analise com atenção o laudo de vistoria e comunique à imobiliária ou proprietário qualquer ponto que não esteja correto, pois, ao assinar o contrato, o inquilino assume o compromisso de devolver o imóvel ao proprietário nas mesmas condições em que o recebeu.
O inquilino tem preferência de compra
Segundo a Lei do Inquilinato, o inquilino tem preferência de compra se o imóvel for colocado à venda. O locador tem o dever de informar a intenção de venda ao locatário, judicialmente ou extrajudicialmente.
Caso queira realizar a compra, o inquilino precisa assinar um documento em até 30 dias, estabelecendo o compromisso de adquirir o imóvel.
Se o morador optar por não comprar o imóvel a preferência de compra é transferida ao sublocador, se ele existir. O imóvel poderá ser vendido a qualquer interessado depois de 30 dias.
Isenção do pagamento de despesas extras do condomínio
Este é mais um dos direitos do inquilino que merece destaque, principalmente porque pode trazer muita economia para o morador. Despesas extras são aquelas destinadas a:
➡ Ampliação do empreendimento;
➡ Custos de indenizações trabalhistas de funcionários;
➡ Decoração e paisagismo das áreas comuns;
➡ Iluminação;
➡ Instalação de equipamentos de vigilância;
➡ Pintura;
➡ Poços de aeração;
➡ Reformas estruturais.
Por outro lado, o locatário tem o dever de pagar todas as despesas inclusas no condomínio, como contas de água, luz, gás e pagamento de salários.
Devolução do imóvel em qualquer tempo
O locatário pode encerrar o contrato e devolver o imóvel quando desejar. No entanto, se a devolução acontecer antes do prazo previamente acordado, o morador terá que pagar uma multa, com valor previsto no documento de locação.
E se o proprietário precisar do imóvel? Nesse caso, há duas possibilidades: um acordo com o inquilino ou solicitar uma ação de despejo, se o aluguel e as taxas não forem pagas.
Sublocar o imóvel
Alugar o imóvel para outra pessoa é um dos direitos do inquilino, porém essa prática depende da aprovação do proprietário. Um ponto importante é que, para que seja possível realizar essa sublocação, o acordo precisa estar no contrato de locação.
Se tudo correr bem, o sublocatário terá que cumprir com as obrigações previstas, como aluguéis e pagamento de IPTU.
Vale destacar que os direitos do sublocador devem ser respondidos pelo inquilino e não pelo proprietário.
Indenização por benfeitorias
O inquilino poderá realizar mudanças estruturais no imóvel, desde que o contrato permita. Os reparos necessários, como o conserto de uma goteira ou a retirada de mofo de uma parede, não precisam de autorização do proprietário. Quando falamos de reparos úteis, a história é outra.
Esses tipos de mudança são realizadas para agregar valor ao imóvel e precisam de autorização prévia. A substituição de iluminação comum pela de LED e a troca de janelas comuns pelas com isolamento acústico são exemplos de reparos úteis.
Independentemente do tipo de reparo, se ele for útil ou estrutural, o morador tem direito a indenização do proprietário.
O inquilino também pode fazer reparos voluptuários, que são mudanças realizadas para deixar o imóvel mais bonito, mas que não necessariamente agregam mais valor a ele, diferente do reparo útil, por isso esse tipo de reparo não dá direito à indenização. Trocar portas antigas e o piso são reparos que se encaixam nessa categoria.
Comprovante de pagamentos
Receber os recibos de pagamento dos valores gastos com aluguel é um dos direitos do inquilino. O morador também pode solicitar todos os recibos referentes aos pagamentos de energia, água, gás e IPTU, se essas taxas forem passadas pelo proprietário.
Os comprovantes de pagamento devem ser apresentados ao proprietário caso o contrato de locação exija. Isso é mais comum nos casos em que as contas de água e energia não estão inclusas no valor do aluguel.
Caso você alugue com uma imobiliária, é menos provável que precise enviar os comprovantes de pagamento todos os meses. A administradora do imóvel pode solicitar esses registros na devolução do imóvel para confirmar que as contas estão em dia.
Pagamentos de taxas administrativas
Algumas cobranças necessárias para a locação do imóvel não são de responsabilidade do locatário. O proprietário deve arcar com as seguintes taxas:
➡ Conferência da idoneidade do locatário ou dos fiadores;
➡ Impostos, seguros e taxas complementares;
➡ Taxa de administração imobiliária.
Pagamento proporcional de multa
Pagar a multa de rescisão de forma proporcional é um dos direitos do inquilino. O valor corresponde a três meses de aluguel pagos proporcionalmente ao tempo que resta para o fim do contrato. Por exemplo:
Valor do aluguel: R$ 2000
Contrato: 12 meses
Tempo restante: 6 meses
Cálculo da multa: o valor do aluguel primeiro precisa ser dividido pela quantidade de meses do contrato. Então: 2.000 / 12 meses = 167 aproximadamente por mês. Esse valor deve ser multiplicado pela quantidade de meses faltantes, então:
167 x 6 = 1.002
Ou seja, o valor da multa, nesse caso, será de R$1.002 reais.
Quais são os deveres do inquilino?
Agora que já falamos sobre os principais direitos do inquilino é importante pontuar que ele também tem deveres. Esses deveres existem para que o processo de locação também seja tranquilo para o proprietário, caso exista algum imprevisto.
Os principais deveres do inquilino são os seguintes:
Aviso prévio de mudança
O inquilino deve comunicar com, pelo menos, 30 dias de antecedência que deixará o imóvel onde mora. Essa ação pode ser feita na imobiliária ou diretamente com o proprietário, dependendo da forma de locação. Se não houver aviso, o inquilino deverá arcar com o valor do aluguel referente ao mês vigente.
Quando o inquilino utiliza os 30 dias de aviso para desocupar o imóvel, esse prazo é classificado como “Cumprido”, na hora da entrega das chaves. Quando o morador muda antes dos 30 dias, ele paga um valor proporcional em vez da taxa cheia do aluguel, que deve ser quitada por quem ultrapassa esse prazo.
Manutenção do imóvel
Os reparos garantem o bom estado do imóvel, o que é fundamental para evitar prejuízos. Se o morador for o responsável pelos danos, ele deve pagar pelos consertos, sem pedir indenização. Agora, se os problemas não forem causados pelo locatário, o proprietário é quem deve desembolsar os valores.
No entanto, caso haja dúvidas sobre essa questão, as partes precisam observar as cláusulas previstas no contrato de locação.
Pagamento das contas em dia
Quem aluga um apartamento, por exemplo, deve arcar com o valor do aluguel, do condomínio e das taxas de administração. Essas cobranças podem ser utilizadas para pagamento de melhorias, reformas e funcionários. Verifique se essas taxas caberão no seu bolso ao assinar o contrato de aluguel.
Vale lembrar, no entanto, que o inquilino só precisa pagar esses valores durante a vigência do contrato. Os débitos seguintes ao fim da locação serão assumidos pelo proprietário do imóvel.
Reformas
A regra é clara: o inquilino não pode reformar o imóvel. Mas, o proprietário pode autorizar pequenas modificações que valorizem a casa e deem mais conforto aos moradores. O acordo firmado entre as partes deve prever todas as alterações que serão realizadas e se elas precisarão ou não ser desfeitas antes da devolução do imóvel.
Mais uma dica: tenha certeza que o imóvel oferece tudo o que você precisa antes de assinar o contrato.
Utilizar o imóvel apenas para o fim acordado
Você sabia que só pode utilizar um imóvel de acordo com o que prevê o contrato? Ou seja, não é permitido fazer uma loja em uma casa residencial e nem transformar um prédio de negócios no seu lar.
Além disso, o locatário tem que conservar as características do imóvel, ou seja, é proibido transformar uma casa em uma academia, por exemplo.
Boa convivência
Nada melhor do que conviver bem com os vizinhos, né? E por isso que todos os moradores, inquilinos ou proprietários, devem respeitar as regras do condomínio, se viverem em apartamento.
Essas normas podem ser diferentes em cada empreendimento, e elas incluem todas as diretrizes para que a convivência entre os moradores seja mais harmoniosa, como regras relacionadas a barulho, animais de estimação e utilização de espaços comuns, como salão de festas e área de lazer.
Caso haja problemas durante o contrato de locação, negocie e tente resolver o conflito o mais rápido possível.
Existem direitos do proprietário?
Claro! Os proprietários de imóveis também têm direitos e deveres que precisam cumprir durante a vigência do contrato de locação.
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