O reajuste do aluguel é um assunto que gera muitas dúvidas para quem mora ou pensa em morar de aluguel — afinal, é essencial saber como e por quais motivos ele acontece.
Feita uma vez por ano, no aniversário do contrato, conforme foi estabelecido pela Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91), essa correção garante que o valor acompanhe as mudanças do mercado de forma justa tanto para o proprietário quanto para o inquilino.
Mas como funciona esse reajuste? Como calcular? Neste blogpost, você entenderá tudo isso!
O que são índices de reajuste de aluguel?
Os índices de reajuste de aluguel definem o valor cobrado na renovação do contrato de locação do imóvel. A renovação ocorre uma vez por ano e tem o objetivo de acompanhar a inflação e garantir que o valor cobrado seja compatível com o mercado.
A data e o índice de reajuste são previstos no contrato de aluguel, por isso é fundamental ler o documento com atenção antes de assinar.
O valor do aluguel também pode ser revisto. Essa situação ocorre quando mudanças significativas nas condições do imóvel justificam que o valor cobrado seja alterado antes da data prevista.
Isso pode ocorrer devido à valorização da região onde o imóvel está localizado, a mudanças no mercado imobiliário e ainda por reformas que melhorem ou ampliem o espaço alugado.
A revisão, portanto, não se vincula a índices de reajuste de aluguel, por isso, depende de negociação entre o locador e o locatário.
Quais são os índices de reajuste de aluguel?
Os indicadores que são utilizados no reajuste de aluguel são o IPCA, IGP-M, INPC e o INCC:
Índice Geral de Preços do Mercado (IGP-M)
Calculado pela Fundação Getúlio Vargas (FGV), é o índice mais utilizado no reajuste de aluguel. É composto por três índices: Índice de Preços ao Consumidor (IPC), Índice de Preços ao Produtor Amplo (IPA) e Índice de Custo da Construção (INCC).
Índice Nacional de Preços ao Consumidor (INPC)
O INPC é calculado pelo IBGE, medindo a oscilação de preços de produtos e serviços consumidos pelas famílias com rendimento médio mensal de 1 a 5 salários mínimos. Alimentação, bebidas, habitação e transportes têm um peso maior que as outras categorias por serem gastos essenciais para as famílias.
Índice Nacional de Custo da Construção (INCC)
A taxa, calculada todo mês pela Fundação Getúlio Vargas (FGV), mede a variação dos insumos da construção civil. Ou seja, é utilizada em contratos de compra de imóveis em construção.
Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA)
Calculado mensalmente pelo IBGE nas regiões metropolitanas de São Paulo, Belo Horizonte, Recife, Fortaleza, Curitiba, Rio de Janeiro, São Luís, Aracaju, Brasília, Belém, Vitória, Goiânia, Campo Grande e Salvador, o IPCA mede a inflação oficial do país. Apesar de não ser calculado em todo o país, o índice vale para todas as cidades.
Em 2022, a FGV introduziu o Índice de Variação de Aluguéis Residenciais (IVAR) — calculado em quatro capitais: São Paulo, Rio de Janeiro, Porto Alegre e Belo Horizonte.
Ainda pouco utilizado, o IVAR tem o objetivo de capturar a correção do preço do aluguel dos imóveis nas principais cidades do país.
Como funciona o reajuste de aluguel?
O reajuste de aluguel visa garantir a manutenção do imóvel e promover melhorias para os inquilinos. Mas como funciona esse cálculo, de fato?
- O primeiro passo para calcular o reajuste é verificar qual dos índices de reajuste de aluguel está estipulado no contrato de locação. IGP-M, INPC, IPCA ou INPC? Também há a possibilidade das partes concordarem em utilizar outro índice.
- Verifique o valor do aluguel especificado no contrato de locação.
- Consulte a variação dos índices de reajuste de aluguel. Para isso, acesse os sites das instituições responsáveis pelo cálculo: IBGE (para o IPCA e INPC) e a FGV (para o IGP-M e INCC).
- Para calcular o reajuste, aplique o percentual sobre o valor do aluguel, de acordo com a seguinte fórmula: novo valor = valor atual x (1 + percentual de reajuste).
Por exemplo, se o aluguel é R$ 2.000 e o índice de reajuste foi de 3%, o novo valor será:
Novo valor do aluguel = 2000 x (1 + 0,03) = 2000 x 1,03 = R$ 2.060.
Para garantir a precisão do cálculo, no entanto, é importante conferir os índices de reajuste e consultar o contrato para verificar se é preciso observar alguma cláusula específica. O novo valor será cobrado a partir do mês de aniversário do contrato de locação, de acordo com o que prevê a legislação vigente.
Vale lembrar também que o reajuste de aluguel não está diretamente relacionado ao valor da taxa condominial — que é relativa aos custos e despesas do condomínio, como a manutenção das áreas comuns, serviços de segurança, limpeza, entre outros.
Ou seja, o reajuste no aluguel não implica que o valor do condomínio também será reajustado — isso ocorre de acordo com as decisões e necessidades do próprio condomínio, podendo ser determinado em assembleias e seguindo as regras estabelecidas na convenção condominial.
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O que diz a legislação?
A Lei do Inquilino (Lei 8.245 de 1991) é a principal legislação observada na elaboração dos contratos de locação. O documento aborda os seguintes pontos:
Reajuste Anual
Como dissemos, o reajuste anual é feito por um dos índices de reajuste de aluguel, que devem ser definidos pelas partes no ato de assinatura do contrato.
Aviso Prévio
O inquilino deve ser avisado do reajuste com uma antecedência de, pelo menos, 30 dias. A justificativa do reajuste e o novo valor cobrado devem ser feitos por escrito.
Limites do Reajuste
O reajuste anual não deve ultrapassar o valor equivalente aos índices de reajuste de aluguel. O objetivo é evitar abusos e garantir que o valor cobrado seja compatível com o de imóveis semelhantes.
Assim, quando há uma discrepância entre o valor cobrado e o praticado pelo mercado, o proprietário pode reajustar o aluguel. Isso requer a avaliação do imóvel e a notificação do inquilino.
Previsão para 2024
Segundo o Índice FipeZap, com os juros acima da inflação, o valor do aluguel deve permanecer em alta pelos próximos meses. A Selic (taxa básica de juros) ainda estará em torno de 9% em 2024, o que também impacta na valorização dos imóveis disponíveis no mercado.
Reajuste de aluguel na Luggo
Na Luggo, a correção do aluguel é feita com base no IPCA, após 1 ano de contrato — e agora já fica mais fácil fazer os cálculos, né? Além disso, todo o processo é feito de forma simplificada e transparente.
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